Ein Mietvertrag ist eine mündliche, schriftliche oder aber auch stillschweigende Vereinbarung zwischen einem Vermieter und einem Mieter über ein bestimmtes Mietobjekt zu einem bestimmten Mietzins.
 
Mit der Unterzeichnung eines Mietvertrages akzeptieren Sie als Mieter eine konkrete Wohnung zu bestimmten Bedingungen anzumieten. Wie unsere Praxis zeigt, ist es beim Abschluss eines Mietvertrages in Österreich besser vorsichtig zu sein, als später die Nachsicht zu haben.

Unser Tipp: Verlassen Sie sich nie auf mündliche Zusagen. Diese sind letztlich kaum zu beweisen. Lassen Sie sich Zusagen wie das Benützungsrecht eines Gartens, Parkplatzes, Wasch- oder Hobbyraums, das Recht auf Tierhaltung etc. schriftlich bestätigen oder in den Mietvertrag aufnehmen.

Mietvertragsdauer: Befristet oder unbefristet

Mietverträge können befristet oder unbefristet abgeschlossen werden. Befristet ist ein Mietverhältnis immer dann, wenn schon bei Mietvertragsabschluss das Ende der Mietdauer bestimmt ist und auch schriftlich angeführt wird, wie etwa: "Das Mietverhältnis beginnt am 1.1.2018 und endet am 31.12.2021."

Für Wohnungen, die ganz oder teilweise dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegen, muss ein befristeter Mietvertrag eine Mindestdauer von 3 Jahren haben - egal, ob es sich dabei um einen Haupt- oder Untermietvertrag handelt. Für welche Wohnungen gilt das MRG? Faustregel: Gebäude, deren Baubewilligung vor dem 30.06.1953 erteilt wurde, fallen voll unter das MRG. Für Ein- oder Zweifamilienhäuser gilt das MRG aber nicht - hier könnte auch eine kürzere Befristung vereinbart werden.

Hauptmiete oder Untermiete

Prüfen Sie vor Vertragsabschluss immer, ob es sich um einen Hauptmietvertrag oder um einen Untermietvertrag handelt.

Hauptmiete entsteht dann, wenn der Mietvertrag

• mit dem Eigentümer der Liegenschaft
• mit dem Eigentümer der Wohnung
• mit dem Fruchtnießer der gesamten Liegenschaft
• mit dem Fruchtnießer an einem Wohnungseigentumsobjekt
• mit dem Generalmieter oder Pächter eines ganzen Hauses
• mit dem Wohnungseigentumsbewerber abgeschlossen wird. In diesem Falle kommt der Hauptmietvertrag mit allen Eigentümern der Liegenschaft zustande. Mit Begründung von Wohnungseigentum am Mietobjekt geht die alleinige Vermieterstellung dann auf den Wohnungseigentümer über.

Wer der Eigentümer ist, erfahren Sie im Grundbuch bei jedem Bezirksgericht. Einsicht ist für jeden möglich. Sie können dort auch einen Grundbuchauszug einholen.

In allen anderen Fällen liegt Untermiete vor. Untermieter sind in vielerlei Hinsicht schlechter gestellt sind als Hauptmieter. Das Untermietverhältnis ist vom Hauptmietverhältnis abhängig. Wird der Hauptmietvertrag beendet, so müssen Sie auch als Untermieter die Wohnung verlassen.

> Weitere Informationen zur Untermiete

Was die Errichtung des Vertrages kostet

Bei Wohnungen, die voll unter das MRG fallen, sind Kosten für die Erstellung des Vertrages verboten, da der Abschluss eines Mietvertrages gerade eine typische Verwaltungstätigkeit darstellt und der damit verbundene Aufwand durch das Verwaltungshonorar abgedeckt wird, das den Mietern als Betriebskosten verrechnet wird. Sollten Sie dafür etwas bezahlt haben, können Sie den Betrag binnen 10 Jahren zurückfordern. Zulässig kann die Zahlung jedoch in alleen anderen Wohnungen sein, die nicht oder nur teilweise dem MRG unterliegen.

 

Unser Tipp: Dokumentieren Sie den Zustand der Wohnung bei Anmietung genau. Machen Sie Fotos und fertigen Sie ein Übernahmeprotokoll an.
 

Kaution

Nach dem Abschluss eines Mietvertrages ist in der Regel auch eine Kaution zu bezahlen. Diese dient dem Vermieter zur Absicherung von Forderungen, die im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis entstehen. Das können ausstehende Mietzinszahlungen sein oder auch die Reparatur von eventuellen Schäden nach dem Auszug des Mieters. Will der Vermieter eine Kaution verlangen, muss dies vertraglich vereinbart werden. Die Höhe ist dabei Vereinbarungssache. Üblich sind drei Bruttomonatsmieten. Bis zu sechs Monatsmieten wären jedoch auch zulässig. In welcher Form die Kaution zu bezahlen ist, kann frei vereinbart werden.

Unser Tipp: Lassen Sie sich die Übergabe der Kaution schriftlich quittieren und/oder im Mietvertrag vermerken. Wenn Sie aus der Wohnung ausziehen, müssen Sie beweisen können, dass Sie eine Kaution übergeben haben und in welcher Höhe. Bei einer mündlichen Kautionsvereinbarung ist das nur sehr schwer nachweisbar!

> Weitere Informationen zur Kaution

Mietvertragsgebühr

Beim Mieten einer Wohnung war bis zum 11. November 2017 noch Mietvertragsgebühr an das Finanzamt abzuführen. Mittlerweile sind (Wohnungs-)Mietverträge nicht mehr zu vergebühren. Für Gewerbeimmobilien ist die Gebühr jedoch nach wie vor zu entrichten. Bei unbefristeten Mietverträgen über Geschäftsräume beträgt die Vergebührung maximal 1% des dreifachen Jahresbruttomietzinses. Anderes gilt für befristete Geschäftsräumlichkeiten! Für diese darf 1% des maximal 18-fachen Jahresbruttomietzinses verlangt werden.

Unser Tipp: Lassen Sie sich generell Kosten wie Kaution, Vergebührung, Ablösen etc. immer schriftlich bestätigen.

Maklerprovision

Der Makler hat erst dann Anspruch auf seine Provision, wenn der Mietvertrag zustande gekommen ist. Bei unbefristeten oder auf mehr als drei Jahre befristeten Mietverträgen stehen ihm zwei Monatsmieten als Maklerprovision zu. Bei auf drei Jahre befristeten Mietverträgen steht nur eine Monatsmiete zu. Ist der Makler gleichzeitig als Hausverwalter tätig, so darf er nur jeweils die Hälfte verlangen.

> Mit unserem Maklerprovisionsrechner können Sie Ihre Werte berechnen
> Weitere Informationen zur Maklerprovision

 

Mietzinsvorauszahlung

Bei einer Mietzinsvorauszahlung zahlt der Mieter einen höheren Geldbetrag, der einem bestimmten Zeitraum zugeordnet sein muss (zB. 10 Jahre ab Mietbeginn). Außerdem wird in der Regel festgelegt, dass sich der monatliche Mietzins dadurch um einen bestimmten Betrag verringert.

 

Miethöhe

Die Gesamtmiete setzt sich üblicherweise aus dem Nettomietzins, dem Betriebskostenanteil und der Umsatzsteuer zusammen. Im klassischen Altbau (vor 1945 errichtet) und in öffentlich geförderten Neubauten besteht eine Beschränkung für Mieten. Im freifinanzierten Neubau darf die Miethöhe frei vereinbart werden.

Unser Tipp: Nutzen Sie den kostenfreien Mietzinsrechner der Mietervereinigung Wien und prüfen Sie Ihren Mietzins. Denn: 90% aller Mieten in Altbauwohnungen sind zu hoch!

> Informationen zur Miethöhe
> Mietzinsrechner

Möbelmiete

Eine Möbelmiete muss ausdrücklich vereinbart werden. Es reicht nicht, dass die Einrichtungsgegenstände in der Wohnung vorhanden sind. Für sogenannte Ausstattungsmerkmale wie Abwasch oder Herd in der Küche kann keine Möbelmiete verrechnet werden.

Weiters muss die Möbelmiete angemessen sein. Berechnet wird die Höhe auf Basis der Restnutzungsdauer der Möbel und einem Gewinnzuschlag für den Vermieter. Anders als bei der Miete und den Betriebskosten kommen bei einer Möbelmiete 20 Prozent Umsatzsteuer hinzu.
 

Ablöse

Wofür kann eine Ablöse (Einmalzahlung) verlangt werden? Hier gibt es mehrere Arten:

• Die "schwarze"/illegale Ablöse für den Abschluss eines Mietvertrages
• Ablösen für Kündigungsverzicht des Vermieters im MRG
• Investitionsablösen nach § 10 MRG
• Möbelablöse
• Vertragserrichtungskosten
• Baukostenbeitrag

> Weitere Informationen zu Ablösen