Aus unserem Magazin FairWohnen 03/2014

➜ mehr zum Thema Untermietvertrag

Wenn Wohnen teurer wird, ist manchmal auch der gute Rat teuer. Und so fragt sich mancher Mieter, wie er seine Wohnkosten reduzieren kann. Wenn Mietzins und Betriebkosten bereits überprüft wurden und eine weitere Reduktion nicht mehr möglich ist, bleibt nur mehr ein Ausweg: die Wohnkosten zu teilen, kurz: unterzuvermieten.

Doch was ist beim Untervermieten erlaubt und was nicht?

Vorweg: Die Rechtslage ist zersplittert, da nicht alle Wohnungen voll dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegen. Dort, wo das MRG voll gilt, kann das Recht auf Untervermietung im Vertrag nicht ausgeschlossen werden (sofern nachstehende Bedingungen eingehalten werden). Umkehrschluss: Dort, wo das MRG nur teilweise oder gar nicht zur Geltung kommt, ist ein vertraglicher Ausschluss der teilweisen Untervermietung allerdings möglich.

Ist es erlaubt, einen Untermietvertrag abzuschließen?

Solange man selbst in der Wohnung wohnt und für sich ein eigenes Zimmer zur Verfügung hat, kann der Vermieter nichts dagegen unternehmen, wenn Wohnungsteile untervermietet werden. Allerdings muss die Untermiete im Vergleich zur Hauptmiete verhältnismäßig sein, da sonst Missbrauch angenommen wird. Anders ist es bei der gänzlichen Weitergabe des Mietobjekts. In so einem Fall liegt ein Kündigungsgrund vor. Nur wenn der Vermieter auf diesen verzichtet hat, ist auch die gänzliche Untervermietung erlaubt.

➜ mehr zum Thema Untermietvertrag

Können Familienmitglieder Untermieter sein?

Familienmitglieder sind normalerweise keine Untermieter, sondern Mitbewohner, die aufgrund des Familienrechts in der Wohnung wohnen dürfen. Es entsteht daher normalerweise kein Untermietverhältnis.

Wie hoch darf der Mietzins für einen Untermietvertrag sein?

Grundsätzlich darf der Untermietzins nicht mehr als 150 % des anteiligen Hauptmietzinses sein – zuzüglich Betriebskosten und Umsatzsteuer. Für vom Hauptmieter getätigte Investitionen, die den Wohnstandard verbessern, kann ein Zuschlag verlangt werden.

Welche Nachteile entstehen durch einen Untermietvertrag?

Das Schicksal der Untermiete hängt mit jenem der Hauptmiete untrennbar zusammen. Wird der Hauptmietvertrag aufgelöst, dann endet auch der Untermietvertrag. Hatte der Hauptmieter eine längere Mietzeit zugesagt, als er einhalten kann, dann wird er schadenersatzpflichtig. Anders als der Hauptmieter hat der Untermieter keine Möglichkeiten, die Durchführung von Erhaltungsarbeiten zu verlangen oder Anspruch auf eine Betriebskostenabrechnung. Allerdings kann auch er sowohl eine illegale Ablöse zurückverlangen als auch die Miethöhe überprüfen lassen und gegebenenfalls eine Herabsetzung verlangen.

Wann kann ein Untermietvertrag gekündigt werden?

Wenn wichtige Interessen des Hauptmieters verletzt werden oder Eigenbedarf des Hauptmieters besteht, rechtfertigt dies bereits eine Kündigung des Untermieters. Aber auch wenn der Vermieter den Hauptmieter kündigt, verliert der Untermietvertrag seine Gültigkeit.

Was ist eine Scheinuntermiete?

Für den Fall, dass der Vermieter mit dem Hauptmieter in einem wirtschaftlichen Naheverhältnis steht und der Mieter zwecks Ertragssteigerung Untermietverträge schließt, nennt man das Scheinuntermiete. Sofern eine solche vorliegt, gibt es die Möglichkeit, die Anerkennung als Hauptmieter bei der Schlichtungsstelle oder dem Gericht zu beantragen.

Ist kurzfristiges Untervermieten an Touristen erlaubt?

Bei Eigentumswohnungen hat der Oberste Gerichtshof (siehe auch Seite 22 in FairWohnen) vor Kurzem klar festgehalten, dass die touristische Vermietung in Objekten, die zu Wohnzwecken gewidmet sind, nur dann zulässig ist, wenn die anderen Eigentümer im Haus dieser Widmungsänderung zustimmen. Die Entscheidung bezog sich auf das tage- bzw. wochenweise Vermieten der ganzen Wohnung durch den Wohnungseigentümer. Bei Mietwohnungen ist eine gänzliche Untervermietung durch den Mieter ein Kündigungsgrund und daher ein riskantes Unterfangen. Wer aus der touristischen Vermietung mehr einnimmt, als er selbst an Miete bezahlt, wird damit gegen das mietrechtliche Untermietverbot verstoßen. Fraglich ist, ob derart kurzfristige Untervermietungen überhaupt vom Gebrauchsrecht des Mieters umfasst sind. Denn grundsätzlich kann man anderen nur solche Rechte einräumen, die man selbst hat bzw. die einem gesetzlich eingeräumt wurden.

Wann liegt eine gewerbsmäßige Untervermietung vor?

In Abgrenzung zur Wohngemeinschaft, bei der die gesamte Hauptmiete unter den Mitbewohnern aufgeteilt wird, liegt eine gewerbsmäßige Untervermietung wohl schon dann vor, wenn man seine eigene Hauptmiete durch Untervermietung finanziert. Wenn dies mehr als ein Monat im Jahr der Fall ist, wird man schon von einer gewerbsmäßigen Untervermietung sprechen können. Damit erhält man ein regelmäßiges Zusatzeinkommen, das selbstverständlich auch zu versteuern sein wird. Abgesehen davon wird sich die mietrechtliche Frage stellen, ob hier nicht rechtsmissbräuchlich vorgegangen wird, weil der Untermietzins den anteiligen Hauptmietzins maximal um 50 % übersteigen darf. Der Vermieter kann in so einem Fall eine Unterlassungsklage einbringen. Sollte es zu Wiederholungsfällen kommen, kann letztlich die Kündigung drohen.

➜ mehr zum Thema Untermietvertrag